귀농 준비하며 세운 제 첫 계획은 단순했습니다. 함평에서 땅을 알아보되, 사기 전에 조금 빌려서 한 해 지어보자. 주변에서도 다들 그렇게 시작했다고 하더군요. 그런데 지난주 농지법 조문을 열어보고 그 계획을 접었습니다. 무엇이 바뀌었나 금지가 아니라 집행 수단 (2026년 8월 28일 시행령) 신고 포상금 1인 연간 상한 150만 원 → 1,500만 원 걸리면 처분명령(의무) → 미이행 시 매년 25% 이행강제금 합법 경로 농지은행 임대수탁 — 귀농인도 신청 자격, 임대차 최소 3년 지금 짓고 있다면 경작 사실 증빙부터 모을 것(위탁 시 기존 임차인 우선) 오해 1. "8월부터 새로 불법이 됐다" 그럼 무엇이 허용되나요? 오해 2. "신고당하면 바로 벌금이 나온다" 오해 3. "상속 농지는 1만㎡까지 괜찮다" 오해 4. "실태 파악이 목적이라니 이번엔 넘어간다" 그래서 어디로 빌려야 하나요? 이미 빌려서 짓고 있다면 오해 1. "8월부터 새로 불법이 됐다" 아닙니다. 금지는 원래 있었습니다. 농지법 제23조 제1항 은 조문 모양이 좀 특이합니다. 빌려줘도 되는 경우를 쭉 나열해 놓고, "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다"고 씁니다. 되는 걸 골라내는 방식이 아니라 목록에 드는지를 보는 방식입니다. 내 경우가 그 목록에 없으면 그냥 위법입니다. 이 구조는 2023년 8월 시행분에도 그대로 있었습니다. 2026년 개정이 새로 붙인 건 금지가 아니라 그 금지를 실제로 집행하는 수단 셋입니다. 발견 — 불법 임대차가 신고 포상금 지급 대상에 새로 들어갔고, 사상 첫 전국 농지 전수조사가 돌고 있습니다. 농식품부는 9월 초 「농지 조사 및 제도개선 추진단」과 그 산하 한시 조직 「농지조사과」를 신설할 예정이라고 밝혔습니다 . 처분 ...
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전국 농지 거래가 2021년 662,381필지에서 2025년 314,144필지로 줄었습니다. 52.6% 감소, 최근 10년 중 가장 낮은 숫자입니다. 자료를 뒤지다 이 두 숫자 앞에서 한참 멈춰 있었습니다. 거래가 절반으로 꺾이려면 보통 값이 무너지거나 살 사람이 사라져야 하는데, 여기는 둘 다 아니었거든요.
농지를 알아보기 시작한 게 오십을 넘긴 뒤였습니다. 함평으로 내려와 미니단호박을 짓기로 하고 제일 먼저 부딪힌 게 땅이었고요. 그때 가장 많이 들은 말이 "요즘 농지 사기 어렵다"였는데, 왜 어려운지를 숫자로 설명해 주는 사람은 없었습니다. 그래서 직접 찾아봤습니다.
찾다 보니 이 주제에는 잘못 알려진 이야기가 유독 많더군요. 네 가지를 순서대로 짚습니다.
| 현상 | 농지 거래량 5년 새 반토막 — 가격 하락이 아니다 |
| 진짜 원인 | 자격·서류 관문 (농업경영계획서·농취증) |
| 가진 사람 | 1996년 1월 이후 취득이면 전수조사 대상 확인 |
| 사려는 사람 | 돈보다 서류 자격 먼저 + 농지은행 임대 병행 |
통념 ①: 거래가 줄었으니 땅값이 떨어졌을 것이다
사실은 그렇게 말할 근거가 없습니다
가장 흔한 오해입니다. 거래량과 가격은 다른 이야기입니다. 이번 통계에 가격 항목은 아예 없습니다. 거래 건수가 줄었다는 사실만 있을 뿐이고요. 팔려는 사람과 사려는 사람이 만나지 못하면 값은 그대로인 채 거래만 사라집니다. 지금 농지 시장이 딱 그 모양입니다.
| 전국 농지 거래 | 필지 수 |
|---|---|
| 2021년 | 662,381 |
| 2025년 | 314,144 (52.6% 감소) |
지역으로 좁히면 더 선명합니다. 전북은 4년 연속 줄었습니다.
| 전북 농지 거래 | 필지 수 |
|---|---|
| 2021년 | 55,985 |
| 2022년 | 44,838 |
| 2023년 | 34,996 |
| 2024년 | 33,047 |
| 2025년 | 29,278 (4년간 47.7% 감소) |
출처: 전라일보 2026.07.22
그러니 "값이 빠졌겠지" 하고 기다리는 전략은 근거가 약합니다. 줄어든 건 값이 아니라 기회입니다.
그럼 무엇이 거래를 막았나
갈림길은 2021년이었습니다. LH 직원들이 3기 신도시 예정지 농지를 미리 사둔 사실이 드러났고, 투기를 막으라는 요구가 거셌습니다. 그 뒤 농지를 사는 절차가 한꺼번에 촘촘해졌습니다.
헌법 제121조가 경자유전을 정하고 있고, 농지법이 그걸 구체적인 서류로 만듭니다. 지금 농지를 사려면 관문이 셋입니다.
| 관문 | 무엇을 보나 |
|---|---|
| 농업경영계획서 | 무엇을, 얼마나, 어떻게 지을 것인지를 글로 제출 |
| 농지위원회 심사 | 그 계획이 실제 영농인지 위원회가 판단 |
| 농지취득자격증명(농취증) | 위 둘을 통과해야 발급, 없으면 소유권 이전 자체가 막힘 |
셋을 다 통과해야 등기가 넘어옵니다. 원래도 있던 절차지만, 2021년 이후 심사 강도가 확연히 달라졌습니다. 눈여겨볼 대목은 이 관문 어디에도 자금 심사가 없다는 점입니다. 돈이 아니라 계획과 자격을 봅니다.
기사가 감소 원인으로 지목한 것도 같은 맥락입니다. 투기지역과 인구감소지역에 획일적으로 적용되는 규제, 그리고 단속 위주의 정책. 투기를 막으려던 장치가 실수요자에게도 그대로 걸린 셈입니다.
통념 ②: 전수조사는 새로 사는 사람 얘기다
반대입니다. 이미 가진 땅을 봅니다
2026년 5월 18일, 농림축산식품부와 지자체가 농지 전수조사에 들어갔습니다. 경기도만 농지조사원을 최대 2,000명까지 두었습니다. 이 조사가 보는 건 신규 취득이 아니라 이미 보유한 농지에서 실제로 농사를 짓고 있는지입니다.
대상 범위가 넓습니다. 1996년 1월 농지법 시행 이후에 취득한 농지가 전부 들어갑니다. 20년 넘게 가지고 계셨어도 예외가 아니라는 뜻이죠.
| 일정 | 단계 |
|---|---|
| 2026년 5월 18일 | 조사 착수 |
| 5~7월 | 기본조사 (자료로 훑는 단계) |
| 8~12월 | 심층조사 (개별 확인으로 들어가는 단계) |
출처: 법률신문 2026.06.09
이 글을 쓰는 지금이 심층조사 구간의 초입입니다. 귀농을 준비하며 땅부터 미리 사두고 아직 농사를 시작하지 못한 분이라면, 남 얘기가 아닙니다.
통념 ③: 걸려도 이행강제금 한 번 내면 끝이다
한 번이 아니라 매년입니다
여기서부터가 진짜 문제입니다. 농사를 짓지 않는 것이 확인되면 처분명령이 나옵니다. 원칙은 6개월 이내 처분이고요. 팔지 않으면 이행강제금이 붙는데, 감정평가액과 공시지가 중 높은 쪽의 25%입니다.
그리고 이게 한 번으로 끝나지 않습니다. 처분할 때까지 매년 부과됩니다.
연 25%가 4년 쌓이면 누적액이 땅값을 넘어섭니다.
버티는 선택이 경제적으로 성립하지 않도록 설계해 둔 구조입니다. 원상회복명령을 따르지 않으면 형사고발까지 갈 수 있고요. 저는 이 조항을 읽고 나서야 왜 "농지는 사두고 보는 자산"이라는 말이 옛말이 됐는지 이해했습니다.
조사 인력과 강도는 지자체마다 다릅니다. 경기도의 2,000명은 한 사례일 뿐이고, 전국이 같은 속도로 움직인다고 볼 근거는 없습니다. 내 농지가 있는 시·군 기준으로 확인하시는 게 정확합니다.
통념 ④: 인구감소지역은 이제 규제가 풀렸다더라
아직 국회에 있습니다. 시행된 제도가 아닙니다
이 대목은 제가 조사하면서 가장 조심한 부분입니다. "인구감소지역의 소규모 농지는 영농계획서와 농지위원회 심사가 면제된다"는 설명이 블로그와 해설 글에 꽤 돌아다닙니다. 처음엔 저도 그대로 적었고요.
그런데 업계지를 확인해 보니 결이 달랐습니다. 한국농정신문(2026.02.26)은 현재 국회에 계류 중인 농지법 개정안이 35건이고, 인구감소지역 농지 소유 완화는 발의·심사 단계라고 서술합니다. 시행령과 법률은 층위가 다르니 둘 다 참일 여지는 있습니다. 다만 저로서는 확정할 수 없었습니다.
그래서 검증된 문장까지만 씁니다. 완화 개정안이 국회에 35건 계류 중이고, 논의가 진행되고 있다. 여기까지입니다. 방향은 있지만 아직 도착하지 않았으니, 지금 사려는 분은 현행 기준으로 준비하시는 게 맞습니다.
확정이 필요하시면 국가법령정보센터의 농지법 시행령 개정문 원문을 직접 확인하시는 편이 안전합니다. 해설 글이 아니라 개정문입니다.
그래서 지금 무엇을 하면 되나
상황에 따라 갈립니다.
이미 농지를 가지고 계시다면
- 취득 시점이 1996년 1월 이후인지 확인합니다. 그렇다면 조사 범위 안입니다.
- 시·군 농지 담당 부서에 내 농지가 조사 대상인지 먼저 물어봅니다. 통보를 기다리는 것보다 낫습니다.
- 미리 알면 6개월이라는 시간이 생깁니다. 처분명령이 나온 뒤 알게 되면 그 6개월이 훨씬 짧게 느껴집니다.
이제 사려고 알아보는 중이라면
- 매물이 절반으로 줄었다는 전제로 일정을 잡습니다. 마음에 드는 땅이 금방 나오지 않는 게 정상입니다.
- 돈보다 서류를 먼저 준비합니다. 농업경영계획서는 하루에 써지지 않습니다.
- 농지은행(한국농어촌공사)의 매매·임대 정보를 함께 봅니다. 매입만이 답은 아닙니다.
거래가 줄어 손해를 보는 건 사려는 쪽만이 아닙니다. 팔려는 고령 농업인은 현금화가 어려워졌고, 사려는 귀농인은 고를 수 있는 땅이 줄었습니다. 기사가 "고령 농업인의 재산권 행사에 부담"이라고 짚은 지점이 바로 여기입니다.
정리하면
농지를 알아보며 제가 가장 크게 바꾼 생각은 이겁니다. 예전엔 농지를 사는 일이 돈의 문제라고 여겼습니다. 지금은 아닙니다.
농지는 사는 게 아니라 자격을 갖추는 겁니다.
관문 셋 어디에도 잔고를 묻는 칸은 없었습니다. 계획을 쓰고, 심사를 받고, 자격을 증명하는 일이 전부였습니다. 어렵다고 느끼셨다면 그건 개인의 문제가 아니라 5년 사이 제도가 달라진 결과입니다. 전국 통계가 그걸 그대로 보여주고 있고요.
농지 제도는 해마다 바뀝니다. 2021년에 조여졌고, 2026년에는 전수조사가 돌고 있으며, 완화 논의는 아직 국회에 있습니다. 바뀔 때마다 숫자와 출처를 붙여 여기에 정리해 두겠습니다.
이 글의 수치는 전라일보(2026.07.22)와 법률신문(2026.06.09) 보도, 한국농정신문(2026.02.26) 기사를 기준으로 정리했습니다. 실제 신청·처분 절차는 시·군 농지 담당 부서와 국가법령정보센터의 현행 법령이 우선합니다.
이 주제와 붙어 있는 글
수치는 확인 시점(2026년 7월) 기준이며, 제도·통계는 바뀔 수 있으니 실행 전 관할 시·군 농지부서에 재확인하시기 바랍니다.
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