귀농 탐구생활 · 2026 시·군 «귀농인의 집» 공고를 열면 눈이 먼저 가는 칸은 월 임대료입니다. 월 10만 원, 어떤 곳은 월 1만 원. 그런데 같은 공고 아래쪽에 입주 기간 칸이 따로 있고, 거기 적힌 숫자가 괴산군은 최대 3개월, 함양군은 2년입니다. 같은 이름의 제도인데 8배가 벌어집니다. 저도 시·군 공고를 모아 놓고 비교하다가 이 칸에서 한참 멈췄습니다. 월세 10만 원과 30만 원의 차이는 한 해에 240만 원이고, 마음에 안 들면 다음 공고를 기다릴 수 있습니다. 기간 칸은 다릅니다. 짐을 풀고 마을에 인사를 돌고 나면 3개월은 금방 지나가거든요. 그 기한이 곧 다음 집을 구해야 하는 마감일입니다. 귀농인의 집, 몇 년 살 수 있나요? 시·군마다 다릅니다. 괴산 최대 3개월, 남원 1년(협의로 1회 1년 연장), 함양·진도 2년 월세는 1만 원인가요? 사업마다 다릅니다. 귀농인의 집은 월 10만~30만 원에 보증금 100만~200만 원이 흔합니다 전입부터 해야 신청되나요? 반대입니다. 대부분 «전입 예정자»가 기본 대상이고, 전입 후 2년이 지나면 자격에서 빠집니다 남원 새담하우스 50호는 지금 신청하나요? 아닙니다. 2027~2030년 사업이고 입주 자격·임대료는 아직 공개되지 않았습니다 공고에서 먼저 볼 칸 임대료 칸이 아니라 입주 기간 칸. 그 기한에서 집 구하는 일정을 역산합니다 공고를 열면 어느 칸을 먼저 보나 시·군별 입주 기간, 3개월과 2년 사이 «5년 임대»는 누구의 5년인가요? 임대료는 정말 월 1만 원인가요? 전입은 언제 하나, 먼저 하면 불리한 경우 기한에서 거꾸로 짜는 집 구하기 순서 신청 전에 공고에서 확인할 다섯 칸 ▶ 전체 영상으로 보기 👉 https://youtu.be/aNlGH0Bj_Lg 공고를 열면 어느 칸을 먼저 보나 입주 기간 칸입니다. 임대료는 매달 나가는 비용이고 되돌릴 수 있지만, 기간은 못 되돌립니다. 귀농인의 집은 정착할 때까지 머무는...
창고가 딸린 밭이 시세보다 싸게 나와 있습니다. 중개사는 "양성화 특별법 나왔으니 곧 풀린다"고 합니다. 저도 처음 그 말을 듣고 법령을 찾아봤는데, 열어 보니 다른 법이었습니다.
| 농지 양성화 특별조치법, 지금 있나 | 없습니다. 2026년 9월 21일 당정협의회 발표 단계이고 연내 제정 목표입니다 |
| 카페에 도는 「양성화 특별법」 | 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 — 주거용 건축물 쪽 법입니다 |
| 지금 적용되는 제재 | 진흥지역 안 5년 이하 징역 또는 토지가액 이하 벌금, 원상회복 불이행 시 매년 25% |
| 허가받고 짓는 값 | 농지보전부담금 — 진흥지역 밖 공시지가의 20%, 안 30%, ㎡당 상한 5만 원 |
| 그 의무는 누가 지나 | 지은 사람만이 아닙니다 — 원상회복 명령 시점의 소유자도 받습니다(제42조 제1항) |
오해 1. 그 양성화 특별법은 농지 법이 아닙니다
지금 부동산·귀농 카페에 도는 「2026년 불법건축물 양성화 특별법 총정리」류 글이 가리키는 법은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」입니다. 주거용 위반건축물을 정리하는 건축법 계열 제도로, 2026년 12월 시행·시행일부터 18개월 신청으로 추진되고 있습니다. 대상 요건도 "2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용"이고, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하 같은 규모 제한이 붙습니다(뉴스웨이 2026-09-16).
이 법은 건물의 건축법 위반을 정리합니다. 그 건물이 앉은 땅이 농지라면 농지법 위반은 별도로 남습니다. 두 법이 같은 「양성화」라는 낱말을 쓸 뿐입니다.
농지 쪽은 어디까지 왔을까요. 2026년 9월 21일 국회 의원회관에서 정부와 더불어민주당이 「농지 전수조사 추진 방향」 당정협의회를 열고, 적법한 전용 절차를 거치지 않은 농지 내 시설물에 대해 농지보전부담금을 납부하면 사후적으로 전용을 허가하는 특별조치법 제정을 추진하기로 했습니다(인사이트 2026-09-21). 연내 제정, 2027년 1분기 시행이 목표입니다(중소기업신문 2026-09-28).
발표까지입니다. 법률안의 조문도, 구제 대상의 범위도, 신청 기간도 공개된 바가 없습니다. 신청할 창구는 당연히 없습니다.
밭에 있는 컨테이너 창고 — 지금은 이 시설물의 처리 근거가 되는 농지 쪽 법률이 없다
오해 2. 부담금만 내면 전부 풀린다
아닙니다. 당정 발표문은 처음부터 두 쪽으로 갈라 놓았습니다. "명백한 투기와 불법 전용은 법과 원칙에 따라 조치"하고 "관행적인 위반은 정상화"한다는 것입니다.
엄단 대상도 명시됐습니다. 허위 영농계획서로 농지를 취득한 뒤 무단 휴경·불법 임대한 경우, 농업법인 명의로 부동산업을 영위한 경우입니다. 즉 양성화는 "전부"가 아니라 「관행」으로 분류되는 것만이고, 그 경계는 아직 법률로 쓰이지 않았습니다. 지방의회가 "묘지·영농시설도 넣어 달라"고 건의하고 있는 단계라는 것이 그 증거입니다(전북일보 2026-10-05).
그래서 "부담금 얼마면 되나"는 지금 계산할 수 없는 질문입니다. 계산할 수 있는 건 아래 두 가지뿐입니다 — 허가를 받고 짓는 값, 그리고 안 받고 걸렸을 때의 값.
오해 3. 일단 짓고 나중에 양성화하면 된다
이 길은 처음이 아닙니다. 전례를 보면 답이 나옵니다.
산지관리법 2010년 개정 부칙 제2조 「불법전용산지에 관한 임시특례」는 대상을 "법 시행 당시 적법한 절차를 거치지 아니하고 산지를 5년 이상 계속하여 사용하는 자"로 끊었고, 신고도 "시행일부터 1년 이내"로 제한했습니다. 건축 쪽 특정건축물 특별조치법도 "2023년 12월 31일 당시 완공"으로 끊습니다.
양성화법은 언제나 과거의 한 시점으로 선을 긋습니다. 법이 생긴 뒤에 새로 올린 것은 구제 대상이 아닙니다. 농지 특별조치법의 기준 시점이 언제가 될지는 법률안이 공개되지 않아 아무도 모릅니다. 다만 "지금 짓고 나중에"가 그 선 안에 들어갈 가능성은, 전례를 보면 기대할 근거가 없습니다.
그 사이에 적용되는 것은 현행 농지법입니다. 전용허가 없이 전용하면 농업진흥지역 안은 5년 이하 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액 이하 벌금, 밖은 3년 이하 또는 토지가액의 50% 이하입니다(제58조). 징역형과 벌금형은 함께 선고할 수 있습니다.
오해 4. 창고를 올렸으니 이제 농지가 아니다
대법원 2018두43095는 불법으로 전용된 토지도 여전히 「농지」라고 판단했습니다. 지목이 「전」·「답」인 채 창고가 올라가 있어도 그 땅은 농지법의 적용을 계속 받습니다.
전용은 농지법에서 벗어나는 행위가 아니라 농지법을 위반하는 행위입니다. 그래서 전수조사의 대상으로 남고, 제42조 원상회복 명령과 제63조 이행강제금의 대상으로도 남습니다. 전수조사 대상 범위는 지난 글에 정리했는데, 이번 조사는 고위험군 표적이 아니라 전체 농지를 봅니다. 분모가 15~17%에서 100%로 바뀌면 같은 비율이라도 건수는 몇 배가 됩니다(서울신문 2026-10-05).
지목이 그대로면 창고가 올라가도 농지법이 계속 적용된다
그럼 허가받고 짓는 값은 얼마인가요?
농지보전부담금입니다. 농업진흥지역 밖은 개별공시지가의 100분의 20, 안은 100분의 30이고(농지법 시행령 제53조), ㎡당 상한은 5만 원입니다(시행규칙 제47조의2).
공식 산식에 가상의 공시지가를 넣어 보면 이렇게 됩니다.
| 조건 | ㎡당 부과액 | 66㎡(약 20평) 창고 |
|---|---|---|
| 진흥지역 밖 · 공시지가 10만 원/㎡ | 2만 원 | 132만 원 |
| 진흥지역 안 · 공시지가 20만 원/㎡ | 6만 원 → 상한 5만 원 적용 | 330만 원 |
같은 창고인데 땅의 종류가 값을 두 배 이상 가릅니다. 위 금액은 산식에 가상의 값을 대입한 예시이고, 실제 금액은 그 필지의 개별공시지가·면적·진흥지역 여부로 달라집니다. 저는 매물을 볼 때 토지이용계획확인서에서 진흥지역 여부 한 줄을 먼저 봅니다. 그 한 줄이 이 표의 어느 행에 서는지를 정합니다.
전 주인이 올린 창고, 철거비는 누가 냅니까?
지은 사람만이 아닙니다. 농지법 제42조 제1항은 원상회복 명령을 그 행위를 한 자, 해당 농지의 소유자·점유자 또는 관리자에게 할 수 있다고 적습니다. 그래서 창고를 지은 전 주인이 떠났어도 원상회복 명령이 나온 시점에 그 땅을 가진 사람이 받을 수 있습니다. 명령을 이행하지 않으면 감정가격 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25를, 이행될 때까지 매년 1회 부과·징수합니다(제63조 제1항·제5항).
지은 사람이 팔고 떠나도 의무는 땅을 따라 새 주인에게 올 수 있다는 뜻입니다. 등기부에는 이런 게 적히지 않습니다. 그래서 싸게 나온 이유가 저 창고일 때, 그 할인폭이 할인인지 청구서인지는 서류 몇 장을 더 떼어 봐야 갈립니다. 처분명령과 이행강제금 계산은 따로 정리해 뒀습니다.
참고로 최근 5년(2020~2024년) 처분명령은 연평균 1,623건, 이행강제금 부과는 연평균 550건·91억 원이었습니다. 전체 농지를 보는 조사에서는 이 분모가 커집니다.
계약 전에 확인하는 다섯 가지
"될까"는 가격이 될 수 없습니다. 지금 확인 가능한 값으로 바꿀 수 있는 것만 가격이 됩니다. 순서는 이렇습니다.
- 토지이용계획확인서 — 농업진흥지역 안인지 밖인지. 부담금과 벌칙의 크기가 여기서 갈립니다.
- 연도별 항공사진 — 그 시설물이 언제부터 서 있었나. 양성화법이 과거 어느 날짜로 선을 긋든, 이 값이 있어야 그 선 안쪽인지 따질 수 있습니다.
- 건축물대장 — 대장에 올라 있는 건물인지, 아예 없는 시설물인지.
- 지자체 농지 담당 — 그 필지에 원상회복 명령이나 이행강제금 부과 이력이 있는지. 전화 한 통입니다.
- 매매계약서 — 원상회복·이행강제금 책임 귀속을 한 줄 넣습니다. 계약 전에만 넣을 수 있습니다.
다섯 개 중 넷이 서류 열람이고 하나가 전화입니다. 비용은 거의 없고, 계약 뒤에는 넷째·다섯째를 할 수 없습니다. 딸려 오는 건물이 계약서에 없던 경우를 한 번 정리한 적이 있는데, 그때도 결론은 같았습니다. 땅만 보고 사면 땅에 붙은 것까지 삽니다.
법이 생기면 그때 다시 정리해 올리겠습니다. 지금 단계에서 이 글이 말할 수 있는 것은 신청 방법이 아니라 확인할 항목입니다.
수치는 확인 시점(2026년 10월) 기준이며, 농지 사후 양성화 특별조치법은 제정 전입니다. 계약·신청 전에 해당 시·군 농지 담당과 국가법령정보센터에서 재확인하시기 바랍니다.
▶ 전체 영상으로 보기 👉 https://youtu.be/KBjCETdL3Uw
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